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第5章 调测算

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刚坐下来,肖俊的手机响了,一看原来是方静把机械厂的方案调整好了,发到了他的微信里。

肖俊道:“你们带笔记本了吧?”

杨勇道:“嗯,带了。”

肖俊顺手把方静发过来的ppt转发给了杨勇,道:“机械厂的方案调整好了,把最新指标代入到测算表里,看下对利润率的影响。”

趁着面条还没端上来,杨勇迅速打开笔记本,连上热点,登上微信,接收过PPT,将最新规划指标代入到了测算表里。

几秒钟的计算过后,利润率稍微降低了一点。

肖俊和唐冰一起把脑袋凑到笔记本面前,看着眼前的测算表。

现在算下来,项目的利润率有8%,税后净利润约2.4个亿。乍一眼看去,这个利润率不低了,已经符合集团的投资标准了。但是肖俊却知道,这个项目,领导们最关心的点不在这个表面上的利润率。

这个项目里,带了一块商业用地,需要建设一个地上六万方的商业综合体,算上地价和综合建造成本,大概需要3.2亿。目前与合作方谈下来的条件是,由合作方进行这六万方综合体的建设和运营,万融负责住宅部分的开发建设和销售,但需支付给合作方八千万的补贴。

现在领导们最关心的问题是,合作方是一个籍籍无名的小公司,只是依托与WD游戏战队的私人关系签了一份合作协议,并拿着这份协议从政府那边谈好了这块地;如果合作方没有钱进行这六万方的建设,或者建设到一半资金出现问题,这个烫手的山芋,万融要不要接?该怎么接?拿什么接?

既然这是一宗地,是一个整体项目,那么政府肯定也对这个商业以及将要引入的WD战队寄予厚望,如果后续的开发资金跟不上,导致商业烂尾,想必也不会让住宅能够安安稳稳地持续销售。况且,万融作为全国知名的品牌房企,还想要在吴州进一步深耕,也绝不会做出这种得罪地方政府的事情来。所以,考虑到最差的情况,住宅部分的利润必须能够覆盖商业部分3.2亿的总成本,这样即使出现最坏的情况,集团把住宅部分赚的钱全部扔到商业里面去,不赚钱,就赚一个自持物业,理论上是可以接受的。

肖俊想了想,道:“项目的单方成本,都跟成本部核实过了吧?”

杨勇点点头道:“嗯,核实过了。”

肖俊道:“好,那你把小高层和洋房的售价,各加500块钱试试。”

杨勇在excel表里改了两个数字,利润率变成了9.6%,利润额2.9亿。

肖俊道:“再加500。”

利润率10.8%,利润额3.6亿。

这时,面馆老板将面端了上来。唐冰赶紧把桌面收拾一下,杨勇将笔记本放在了腿上。肖俊也顾不得吃面,拨通了郑云的电话。

肖俊与郑云平时沟通很多,也不客套了,直接道:“机械厂的地呀,最后的方案出来了,我们重新测算了一下,利润率不太够,各加1000块钱行不行?”

郑云早已习惯了肖俊的工作节奏和沟通方式,因此毫不意外,略微想了想,道:“你们现在排的销售计划,月均多少套?”

肖俊指了指杨勇,拿过笔记本,在excel里点了几下,回复道:“月均100套。”

郑云道:“我觉得这个价格没什么问题,跟集团都好解释。但是价格上来了,流速你得给我往下调一调。”

肖俊道:“80?”

郑云道:“行哎,你试试呢。”

肖俊在表格里改了几个数字,一看利润率,略降,10.6%,利润额3.5亿。

肖俊松了口气,道:“好,可以,就这么着吧。你跟你们老大说下,我过会儿在项目沟通群里把最终的测算和报告放进去,你们最后再看看。我周五去集团汇报了。”

郑云卖乖道:“怎么样,肖老板,我够支持你们吧。”

肖俊笑道:“你支持的不是我,是我们整个吴州公司。现在的项目,还有半年就清盘了,不拿新项目,你们都要喝西北风去。”

郑云笑道:“是哎是哎,就指望你们了。今天是去看地了?这批地都还不错呀。”

肖俊把笔记本还给杨勇,端过面条,边吃边说:“是都挺不错的,关键就看你给什么价格了呀。现在吴州的地这么难拿,没有价格支撑可不行。”

说到这,郑云叹了口气,道:“哎,你不是不知道,现在调控这么严,谁还敢看预期啊。我这的监测数据,已经有一些项目,开始打折跑量了。你再看看周边的三四线城市,几乎呈断崖式下跌了。”

肖俊不在意道:“这我当然知道了。越是这种情况,板块分化得越是严重。好的只会更好,差的只会更差。所以,我们不要贪多,就搞片区成熟、规划已经兑现的板块,这些地方,即使在最差的情况下,抗风险能力也会很强的。”

郑云从电话里听到吃面的声音,笑道:“肖老板说得有道理,哈哈。你这是已经吃上了呀。你慢慢吃,具体情况,明天见面再说。”

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