公寓产品，任何时候我都称为它为合理而畸形的衍生物，马是马，驴是驴，马跟驴生的是骡子，公寓，就是那骡子，众所周知，骡子是没生育能力的。
一个区域，一个城市要发展，首先肯定是做规划，招商引资，找企业找老板，公司来了，厂房来了，人才来了，住宅就好办了，咔咔咔几栋楼房盖起来了，人就逐渐多起来了，相关的生活教育医疗配套才会跟进，有人才有生意做，商业才能有机会，写字楼和商场，才能起来。一般正常健康的模式是这样。
但，当时的模式不是这样，因为，改革开放了二十年，缺乏的不是住房，是住得好！
住房制度改革后，单位分房，福利分房退出舞台后，最缺乏的是，是住得好！
因此，那几年新房市场十分畅旺，连带着二手市场，那些单位分房、福利房都八仙过海、各显神通，纷纷通过房改来流通上市，毕竟，卖一才能买一，不是某个时代独有的。
因此，什么好卖卖什么，什么好做做什么，哪怕大家都知道，如此同质化得毫无逻辑的产品，粗制滥造又生搬硬套香港模式的产品，如雨后春笋大量落地这个市场都未必会消化接受得了，仍丝毫不在意地照搬，因为，山寨是最快的，因为，大众的思维很长一段时间都接受不了，什么叫作“做难而正确的事”，只知道有钱不赚王八蛋，揣到自己兜里的钱才是钱。
就拿上文说过的云水蓝郡位于的滨水河岸富人区，江边的一排全都是抄港式的户型设计，有些房型多边形战士得完全没道理，有些更是钻石得夺目耀眼（辣眼睛），就连熟练的室内设计师、落地装修师傅都无从下手的那种境地。
但时代的潮流还是滚滚向前，在住宅产品如此火爆，在市区项目做一个火一个，做一个爆一个的时候，市区内已经多点开花，拿地已经变得相当困难，甚至边角料的地块，随便山寨一下产品，只要价格符合市场预期的，都不乏有投资者追捧，受市场追捧，那个年代无论什么地段都鼓吹稀缺性，不可复制等概念，因为，能在市区里面有一容身之所，安插下一支旗，很多人都愿意埋单。
有关部门也不是没看到这个趋势，也不知道不知住宅市场火热，甚至，更加清楚，未来很多住房都是空置，因此除了减少市区宅地的供应，减少宅地的规划批出外，同时，增加商业和文教类、体育医疗类的配套用地供应，引导市场能走的更远更健康。
这里就面临着，市场对于写字楼商铺的需求肯定是窄的，只要一上有居住功能的物业，受众面一下子就扩阔了，那，怎么办呢？
聪明的你一定想到，就是搞大量商业性质的住房不就可以了吗？！
对，所以，公寓就诞生了！
而且，为了扩大购买者的范围，减低购买门槛，公寓的面积一般都设计得很细小，容易上车入手，甚至有些还会花心思，利用商业层高一般需达到5米，别出心裁的加了层楼板，变身为 LOFT，当然，这个层板必须通过验收后才能加上去，否则消防和规划验收都不通过。
当还能留在市区，交通通达便捷，面积小总价低，这个不就是对想留在这个城市的人相当友好吗？好到可以忽略它的商水商电物业费高，不能明火煮食（有些产品也是可以走管道明火的，只要有单独封闭厨房，厨房有对外通风口，符合相关规定标准的设计就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商贷比例比住宅高；好到可以忽略它不能落户不带学位。
尽管公寓诞生就是一身缺点，但总价决定一切，尽管其实，单价算下来也不比住宅便宜去到哪里，但市场的潮流就是已经很少会见到有30-40m2的住宅了，因为，谁拿一块地容易啊，又谁会开发一些还是解困房的面积段的产品呢？！
因此，聪明的开发商为了能使自己当初拿地时批准开发的商业面积都能实现销售，权属转移，都纷纷将商业部分设计称为受众面广的公寓，而非写字楼或商铺。然后，都像谈生首创性思维那样，给商业裙楼——这类鸡肋型的商业面积，冠以一个“酒店式经营的概念”，用“酒店客房”包装成公寓产品进行销售，这个概念发展到后期，更是百花齐放，纷纷以具有实体经济、专业市场专门行业虚实结合，什么“服务式公寓”、“产业城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妆城”、“直播基地”……务必将所有的商业面积，都能冠以某种潮流商业热点，进行所谓的“统一经营”作噱头进行概念包装，辅以将整体商业面积进行分拆产权，最大限度地将所有可售未售产权面积，均能销售出去，收回成本，创造利润，甚至，不惜玩起来数字游戏，这样，就诞生了“带租约出售”。
除了少量的自用自住客外，很多购买公寓产品的都是想通过购买物业，享有投资物业金融属性，都是想通过使用物业的空间属性，经营、出租来产生经济效益，因此，能否租出去，能否租个好价钱，是最为关注的，若开发商能兜底，以固定某一个租金值或某一个投资回报率，进行返租托底，必定大大稳定了购房者的信心，通常，开发商都是以“统一经营”为借口，直接签走业主返租期限内的经营权，然后按所签署的协议进行返还。
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