三、度假屋成“中产杀手”，不是因为贵，是因为“你总忍不住填坑”
“为什么说度假屋是中产杀手？”小林翻着笔记本，“我看朋友圈里买度假屋的人，都过得挺滋润啊。”
“那是他们没晒账单。”教授调出一份度假屋持有成本清单：
- 威海某海景房，总价150万：
- 物业费：3元/平米/月 × 120平米 × 12月 = 4320元/年；
- 空置期：一年住20天，剩下345天要么空着，要么低价租（租金覆盖不了物业费）；
- 维修费：海边潮湿，每年修空调、换家具约5000元；
- 机会成本：150万存银行，年利息3%就是4.5万。
“算下来，每年隐性亏损至少5万。”教授敲了敲黑板，“这就是‘心理账户理论’在搞鬼——你给度假屋开了个‘享受账户’，允许它亏钱，却对其他投资斤斤计较。就像有人对奶茶买一送一很敏感，却对度假屋每年亏5万视而不见。”
她讲起一个案例：某中产买了套云南的度假屋，第一年兴奋地去了5次，第二年3次，第三年1次，第四年彻底空着。但他舍不得卖，总说“等退休了去住”——可退休还有20年，这20年要亏100万，足够在云南租20年豪华民宿了。
“更可怕的是‘沉没成本陷阱’。”教授补充，“你已经花了150万，就算发现是坑，也舍不得跳出来，总觉得‘再等等，说不定会涨’。就像特朗普的海湖庄园，每年亏几百万，却舍不得卖，因为‘卖掉就承认自己错了’——这不是投资，是和自己较劲。”
小宇突然举手：“那什么样的度假屋才算资产？”
“很简单，租金能覆盖所有成本，还有剩余。”教授举例，“三亚的某些民宿，旺季租金每月3万，扣除物业费、管理费，一年能净赚10万，这才是资产。但这样的房源凤毛麟角，90%的度假屋，都是消费品。”
四、3个问题，5分钟判断手里的东西是资产还是负债
“说了这么多，到底该怎么判断？”张姐往前探了探身，笔记本翻到新的一页，“我那套学区房，孩子已经毕业了，现在到底该不该卖？”
“教你3个黄金问题，5分钟就能算明白。”教授在黑板写下：
第一个问题：它能自己生钱吗？（现金流测试）
- 算清楚每年能从它身上拿到多少钱（租金、股息等）；
- 减去每年要花在它身上的钱（物业费、税费、维修费等）；
- 如果结果是正数，可能是资产；如果是负数，肯定是负债。
“张姐的学区房，孩子毕业后如果能租3000元/月（年收入3.6万），物业费+税费2万/年，每年净赚1.6万，这就算资产；如果租不出去，每年倒贴2万，就是负债。”
第二个问题：急用钱时，能快速卖掉吗？（流动性测试）
- 查一下同类房源的成交周期（比如学区房平均3个月卖掉，度假屋平均1年卖掉）；
- 如果超过6个月才能卖掉，就算价格涨了，也可能因为“急用钱不得不降价”而亏掉；
- 流动性差的东西，就算是资产，也可能变成“看得见摸不着的钱”。
教授举例：“我朋友有幅名画，说是值500万，但挂了两年没卖掉，急用钱时只能打5折出手——这就是流动性差的坑。”
第三个问题：换个地方放钱，会不会更赚钱？（机会成本测试）
- 把买它的钱，换成指数基金或银行理财，算一下每年能赚多少（比如100万买基金，年收益7万）；
- 和它能带来的净收益对比（比如100万的房子，年净赚2万）；
- 如果基金赚得更多，那这个东西就算不亏，也是“低效资产”，不如换成基金。
“张姐的学区房如果值800万，每年净赚1.6万，而800万买基金每年能赚56万，显然基金更划算。”教授总结，“这时候，学区房就算不亏，也该卖掉换成更赚钱的资产。”
五、赚钱的秘密：让资产给你打工，别给消费品当保姆
下课前，教授的声音透过阳光传过来：“资产和负债的区别，就像员工和老板——资产是给你发工资的员工，负债是天天让你掏钱的老板。”
她在黑板画了个简单的公式：
- 变富=拥有更多会生钱的资产；
- 变穷=背着一堆总花钱的负债。
张姐突然笑了：“我回去就用这三个问题算算我的学区房。如果真是负债，就果断卖掉，换成基金——至少基金不会让我交物业费。”
教授点头：“记住，真正的资产，是你睡着的时候，它还在给你赚钱；而消费品，是你睡着的时候，它还在偷偷花你的钱。别把给消费品买单，当成了投资。”
结尾：你手里有“假装是资产的负债”吗？评论区算算账，送你判断指南
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